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Immobilier résidentiel en Allemagne

L’investissement immobilier en Allemagne : de nombreux avantages en terme de coûts, de sécurité, de qualité, de fiscalité, de diversification.

Notre service est dédié aux français et à tous autres citoyens qui souhaitent investir en Allemagne, que ce soit pour valoriser et protéger un capital ou patrimoine, pour des raisons fiscales, dans une optique de rendement ou pour un choix de résidence secondaire.

D’un point de vue géographique, notre domaine d’intervention principale se situe à Berlin, et dans les régions du Brandenburg, de Saxe (Dresde, Leipzig, Görlitz, Chemnitz), de Sachsen-Anhalt (Magdeburg, Halle). Nous sommes cependant régulièrement amenés à accompagner des clients dans d’autres régions comme la Bavière, le Baden Württemberg, ou encore la Rhénanie du Nord-Westphalie.

Immobilier Allemagne
De nombreuses bonnes raisons d’investir dans l’immobilier en Allemagne

6 bonnes raisons d’investir dans l’immobilier en Allemagne

1. Économique

1ère puissance économique européenne, 4ème puissance économique mondiale, 2ème excédent commercial du monde (+228 Mds €) derrière la Chine en 2018, 1er excédent de la balance courante (+260 Mds €) une dette publique qui se réduit chaque année sous l’effet des excédents des comptes publics (+58 Mds € en 2018, très largement 1ère de la classe en Europe, ou tous les pays ou presque sont en déficits budgétaires)... pas de doute, l’Allemagne rassure et attire les capitaux, et, malgré les risques de guerre commerciale qui affecteraient le commerce mondial, l’Allemagne a largement de quoi relancer son économie par des dépenses publics d’investissement ou des baisses d’impôts.

Depuis longtemps le pays a effacé les effets négatifs de la crise de 2008, sans recourir à l’endettement public. Il vit en-dessous de ses moyens, puisque ses excédents commerciaux et budgétaires cumulés représentent près de 9% du PIB (contre 5% de déficit pour la France). Son économie ne repose pas sur la consommation de produits que l’on ne produit pas, mais sur l’exportation de produits haut de gamme. En outre, l’Allemagne est le pays de l’Union Européenne qui compte le plus grand nombre de brevets (2,5 fois plus que la France). La forte coopération entre les mondes de l’entreprise, de l’éducation (avec la prédominance de la formation en alternance) et des instituts de recherche maximise l’efficacité dans le développement et la mise en marché de ces brevets.

2. Financière

Etant donnée la situation financière en Europe, le risque d’explosion ou de scission de la zone Euro au cours des 5 prochaines années n’est pas à exclure : dans un tel cas, et au vu des écarts de déficits publics et de balance commerciale entre l’Allemagne et la plupart des autres pays de la zone Euro, une telle situation entrainerait de facto une réévaluation de la nouvelle monnaie allemande contre les autres, dans une proportion probablement comprise entre 20 et 50%. Un investisseur résident dans un autre pays européen verrait donc la valeur de son investissement immobilier et de ses revenus locatifs s’envoler dans la même proportion, dans sa monnaie locale.

« L’Allemagne est sans doute le pays d’Europe dans lequel le rapport qualité des biens / prix est le meilleur. »
– Fabrice Alvaro

3. Opportunité et risque de l'investissement immobilier

L’Allemagne est sans doute le pays d’Europe dans lequel le rapport qualité des biens / prix est le meilleur.

Le cabinet d’audit Deloitte dans une étude de Mai 2019 note qu’il faut l’équivalent de 8 ans d’un salaire brut moyen pour s’offrir un logement neuf de 70 m2 en France et même 9,8 ans au Royaume-Uni. Des chiffres qui tombent à 5 ans en Allemagne, 5,8 ans en Italie et 6,3 ans en Espagne.

En outre, le pouvoir d’achat immobilier (ratio salaires / prix des logements) y est beaucoup plus fort qu’en France ou en Angleterre. A titre d’exemple, à Munich, où les salaires sont supérieurs d’environ 25% à Paris, l’immobilier y est moins cher; à Hambourg, où les salaires sont comparables à ceux de Paris, les prix y sont environ 2 fois plus bas; à Berlin, capitale en plein renouveau économique et culturelle, les prix sont 2 à 3 fois plus bas qu’à Paris.

Ce facteur prix est à notre sens très important : non seulement, il assure un avenir prometteur en terme de rendement et de plus-values, mais il constitue un rempart important contre le risque de ne plus pouvoir louer son logement, le louer moins cher ou le revendre à perte, si une grave crise économique devait toucher l’Europe : de ce point de vue, la notion de pouvoir d’achet immobilier est très importante, et l’Allemagne nous semble être le pays qui offre les garanties les plus solides.

4. Fiscale

Une convention de non double imposition France-Allemagne permet de déclarer ses revenus immobiliers allemands en Allemagne et ainsi de bénéficier d’une tranche moyenne et marginale qui rend la progressivité de l’impôt moins douloureuse.

  • Imposition des revenus locatifs en Allemagne. Pas de CSG, CRDS et autres contributions sociales. Pour les revenus locatifs, déduction de l’amortissement de la valeur de construction du bien (entre 2 et 2.5% par an, sur une assiette d’environ 70 à 80% de la valeur du bien), des intérêts d’emprunts et autres charges qui incluent : travaux, frais de maintenance et charges courantes.
  • Imposition des plus-values. Il n’y a pas d’imposition sur les plus-values de cession après 10 ans de détention du bien. Il n’y a pas d’imposition sur les plus-values de cession après 10 ans de détention du bien. La CSG, CRDS et autres contributions sociales n’existent pas en Allemagne. De de fait, une plus-value de 50 000 € en 2020 sur un bien acheté avant 2010 se traduit bien par un gain net de 50 000€ pour le vendeur. Pour une cession avant 10 ans, la plus-value est imposée selon le barème de l’impôt sur le revenu progressif (qui prend en compte les autres revenus éventuellement perçus en Allemagne l’année de la cession).
  • Autres impôts. La taxe foncière ou son équivalent, payable mensuellement ou trimestriellement est généralement 4 à 5 fois inférieure à celle qui est payée en France pour une surface comparable. Elle est payée par le locataire lorsque le bien est loué. La taxe d’habitation n’existe pas.

Contactez-nous pour plus de précisions ou pour des simulations.

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Parmi les villes les plus appréciées au monde

5. Culturelle

Le citoyen allemand se distingue par son sens civique, ce qui se retrouve par exemple dans la propreté des endroits publics, un pragmatisme qui permet d’éviter les conflits, que ce soit au sein des entreprises (coopération syndicats – patronat dans le but de dégager la meilleure performance pour l’entreprise et donc les salariés, sur le long terme) et dans les relations et affaires privées (les conflits entre locataires et propriétaires dans le domaine de l’immobilier résidentiel y sont assez rares). La propriété privée est respectée et les mauvais payeurs sanctionnés et fichés (via le SCHUFA, qui a des connaissances négatives importantes sur la vie future des personnes mal notées). En bref, la société allemande n’aime pas les mauvais payeurs et les sanctionne durement.

La sécurité des personnes en Allemagne est élevée ; enfin, en terme de qualité de vie, il fait bon vivre dans les villes allemandes, qui font partie, avec les villes suisses, des plus appréciées au monde selon le classement 2018 du cabinet international Mercer.

6. Sécurité juridique et fiscale

L’Allemagne est connue pour la sécurité juridique et fiscale dont elle fait bénéficier les investisseurs : on notera la faible fréquence des changements de règles du jeu, qui d’une manière générale, s’inscrivent dans le long terme.

Peu d’interventionnisme de la part de l’Etat.
Ce point rejoint le précédent. Il explique également en partie pourquoi la bulle immobilière a épargné l’Allemagne.

Immobilier commercial en Allemagne

Nous vous proposons des investissements dans l’immobilier commercial en Allemagne. Ces opportunités sont présentes sur l’ensemble du territoire allemand.

Afin de vous proposer les meilleures opportunités d’investissement, nous possédons un réseau de contacts :

  • en direct avec des institutionnels vendeurs de murs (bureaux, murs de commerce et supermarché)
  • avec des agences immobilières spécialisées dans la vente de biens à usage commercial
  • avec des fonds d’investissement qui font de l’achat/vente d’immeuble leur fonds de commerce

[VIDÉO] Immobilier en Allemagne

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